Warum in Immobilien Investieren?

Immobilien als Kapitalanlage. Wie kann man vom Trend profitieren? Und welche Möglichkeiten gibt es überhaupt? Immer mehr Anleger stellen sich diese Fragen und deshalb will ich heute untersuchen, wie auch Kleinanleger von Immobilien profitieren können.

Dafür werde ich einige Online-Plattformen untersuchen und zeigen, wo man investieren kann. Am Ende gibt es noch eine Checkliste für dich, was du beim investieren beachten solltest.

 

Warum können Immobilien als Kapitalanlage interessant sein…?

Wohnraum wird immer benötigt…

 

Zunächst – wohnen muss man immer. Gepaart mit künftigem Wohnraummangel in Großstädten führt das unausweichlich zu einer Unterversorgung. Ein Faktor ist auch, dass neuer Wohnraum meist nur sehr langsam entsteht.

Dadurch ist Nachfrage größer als das Angebot, wodurch die Preise weiter steigen. Schon jetzt ist es in Großstädten wie Berlin oder Hamburg extrem schwierig, eine Wohnung in angesagter Lage zu ergattern. Zum Teil soll es leichter sein eine Festanstellung zu bekommen, als eine Wohnung.

Schaut man sich außerdem andere Großstädte in Europa wie Paris oder London an, weiß man, dass es mit den Immobilienpreise sehr weit nach oben gehen kann. Es ist also noch ordentlich Luft nach oben, was für ein Investment in Immobilien spricht.

 

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Immobilien als Kapitalanlage – unabhängig zu anderen Asset Klassen

Immobilien korrelieren nicht direkt mit Aktien oder anderen Anlageklassen.

Ein weiterer Punkt der für Immobilien spricht ist, dass sie sich relativ unabhängig von andere Anlageklassen wie Aktien, Anleihen oder P2P-Kredite entwickeln.

Sprich: Wenn Aktien fallen, muss der Wert einer Immobilie nicht auch abstürzen.

Auf langfristiger Basis wird damit prinzipiell eine höher Rendite, bei geringerem Risiko erzielt.

Diese Wechselbeziehung von Assetklassen, nennt man übrigens Korrelation.

Doch jetzt gibt es ein Problem. Kleinanleger haben meist nicht das Kapital um im großen Stil in den Immobilienmarkt einzusteigen – also wie bei Monopoly ganze Straßenzüge aufzukaufen. Dadurch entsteht auch ein Klumpenrisiko, weil Kleinanleger häufig nur in eine einzelne Immobilie investieren. Dadurch kann schnell ein Klumpenrisiko entstehen, da alles auf eine Karte gesetzt wird und das Geld nicht auf viele Immobilien verteilt wird.

Welche Möglichkeiten gibt es von Immobilien zu profitieren, ohne ein großes Vermögen zu haben?

Beim Crowdfunding finanzieren viele verschiedene Anleger ein einzelnes Projekt…

Immobilien-Crowdfunding (Crowdinvesting)

Eine Möglichkeit ist das Crowdfunding, auch Crowdinvesting genannt, bei dem viele verschiedene Anleger zusammen eine Immobilie finanzieren. Dadurch haben auch kleine Anleger die Möglichkeit, sich an Immobilien zu beteiligen und vom Wachstum zu profitieren. Zusätzlich kann man an der Entwicklung teilhaben, ohne bei der Erhaltung oder dem Entwicklungsaufwand mithelfen zu müssen. Als blutiger Anfänger ist das natürlich von Vorteil, denn um diese Dinge richtig zu machen, braucht es oft jahrelange Erfahrung und Insiderwissen.

Doch wie funktionieren Crowdfunding-Plattformen für Immobilien jetzt?

 

So funktioniert Crowdfunding in Immobilien.

Schauen wir uns einmal näher an, wie das Crowdfunding für Immobilien funktioniert. Denn was durch Unwissenheit passiert, haben wir schon in der Finanzkrise gesehen.

Wir haben zunächst ein paar Investoren, die Geld haben. Diese besuchen eine Online-Plattform, auf der Immobilienprojekte zur Finanzierung angeboten werden. Beispiele für reale Plattformen sind zum Beispiel Exporo oder Bergfürst.

Auf der Plattform, können die Anleger nach den eigenen Kriterien Immobilienprojekte zum Investieren auswählen. Ist ein Projekt dann finanziert, fließt das Geld dafür an einen sogenannten Treuhänder. Der Treuhänder reicht das Geld dann weiter an Bauträger, der sich mit der Realisierung des Immobilienprojekts beschäftigt. Dann wird diese Immobilie gebaut bzw. saniert.

Durch den Mehrwert, der dadurch entsteht, zum Beispiel durch den Verkauf der Immobilie oder einzelnen Wohneinheiten, wird eine Rendite erzielt. Nachdem der Gewinn realisiert wurde, fließt das Geld inkl. Gewinnbeteiligung zurück an die Anleger. Das ist das Grundkonzept des Immobilien-Crowdfunding.

Finanzierungsstruktur

Eine typische Finanzierungsstruktur für ein Crowdfunding-Immobilienprojekt…

Für die Bauträger bietet sich durch die Online-Plattformen eine Möglichkeit, zusätzliches Kapital für ihre Projekte einzusammeln. Meistens macht das Geld der privaten Anleger dabei nur einen kleinen Teil der Gesamtfinanzierung aus.

Meistens sieht die Finanzierung von Immobilienprojekten folgendermaßen aus.

  • 75% Fremdkapital (z.B. von Banken)
  • 15% Mezzanine-Capital (Crowdfunding-Kapital)
  • 10% Eigenkapital

Doch warum machen die Bauträger das?

Der Grund ist oft, dass die Immobilienentwickler nicht über genügend Eigenkapital verfügen, um ein Immobilienprojekt zu finanzieren. Außerdem bietet es den Bauträgern Vorteile, ihre Eigenkapitalquote bei Immobilienprojekte gering zu halten. So können sie schneller wachsen und mehr fremdfinanzieren.

Mezzanine-Kapital ist eine Zwischenform von Fremd- und Eigenkapital. Es handelt sich nach Definition um Fremdkapital mit „eigenkapitalähnlichen Eigenschaften“. Einfach gesagt: Mezzanine-Kapital ist Fremdkapital, dass von den Banken aber wie Eigenkapital gehandelt wird. So kann der Bauträger höhere Kredite aufnehmen, um größere Immobilienprojekte zu realisieren.

Welchen Chancen und Risiken bietet Crowdfunding  in Immobilien?

Jeder Anlageklasse bietet spezifische Chancen und Risiken. Lass mich mit den Vorteilen von Immobilien-Crowdfunding anfangen:

Vorteile von Immobilien-Crowdfunding

Chancen und Vorteile von Crowdfunding in Immobilien…

  • Einfacher Einstieg mit wenig Kapital – Immobilien-Crowdfunding ermöglicht es Kleinanleger, sich mit wenig Kapital an Immobilienprojekten zu beteiligen. Dadurch hat auch der Normalbürger die Möglichkeit, effektiv und einfach in Immobilien zu investieren.
  • Risikostreuung bzw. Diversifikation – da man sich beim Immobilien-Crowdfunding bereits mit kleinen Beträgen wie 100€ an Immobilienprojekten beteiligen kann, lässt sich das Risiko besser streuen. Man kann zum Beispiel 1.000€ auf 10 verschiedene Immobilien aufteilen, anstatt sein ganze Geld in eine einzelne Immobilie zu stecken.
  • Gute Renditen – Crowdinvesting bietet Renditen zwischen 4%-8% p.a. Das ist wesentlich höher als bei vielen traditionellen Geldanlagen. Natürlich ist auch das Risiko höher. Ein Totalverlust ist möglich.
  • Transparentes und direktes Finanzierungsmodell – im Gegensatz zu Immobilienfonds und Co., weiß man bei Crowdinvesting direkt, in welche Immobilien man investiert. Dadurch haben Crowdinvestoren die Möglichkeit, den Baufortschritt ihres Projekts direkt zu verfolgen.
  • Vergleichsweise kurze Laufzeiten – anders als beim Immobilienkauf, haben Crowdinvestments in Immobilien meist kurze Laufzeiten. Oftmals müssen Anleger ihr Geld nur für 1 bis 3 Jahre binden. Wenn man eine Immobilie per Bankkredit auf Raten kauft, muss man eher mit 30 Jahren rechnen.
  • Geringe Kosten – Die Kostenstruktur bei der Abwicklung von Crowdfunding-Projekten ist deutlich geringer als bei den meisten Immobilienfonds. Diese Kostenvorteile können in Form von höheren Zinsen an die Anleger weitergegeben werden.

Aber es gibt nicht nur Vorteile, um das ganze seriös zu betrachten müssen wir auch die Risiken verstehen und aufdecken.

Die Nachteile von Immobilien-Crowdfunding

Risiken und Nachteile von Crowdfunding in Immobilien…

  • Kein Eigentum bzw. Mitspracherecht – die Crowdinvestoren haben keinen direkten Einfluss auf die Projektentwicklung und besitzen auch nichts. Es handelt sich lediglich um eine Art Kredit, die die Anleger dem Bauträger zur Verfügung stellen. Das selbe Prinzip gilt auch für ETFs.
  • Keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit – Investoren sollten sich bewusst sein, dass die Darlehen über die Vertragslaufzeit, abgesehen von einer außerordentliche Kündigung im Falle einer Leistungsstörung, nicht kündbar sind. Das Geld bleibt also auf jeden Fall bis zum Ende der Laufzeit gebunden.
  • Risiko des Totalverlusts – die meisten Crowdinvestment-Beteiligungen sind nachrangig. Das bedeutet, dass die Forderungen der Crowd nachrangig nach den Forderungen der Banken bedient werden. Bei Immobilienprojekten besteht das Risiko, dass die Baukosten höher ausfallen als geplant oder die Immobilie nicht zu den geplanten Preisen verkauft werden können. Dies kann zur Folge haben, dass das nachrangige Darlehen der Crowdinvestoren nicht bedient werden kann. Es gibt aber auch Plattformen die andere Sicherheiten anbieten.

Welche Online-Plattformen gibt, auf denen man in Immobilien investieren kann?

Auf folgenden Plattformen kannst du in Immobilien per Crowdfunding investieren:

Welche Plattformen gibt es für Immobilien-Crowdinvesting?

Welche Plattform ist die Beste?

Zunächst einmal: Die Wahl der Plattform ist relativ sekundär. Viel wichtiger sind die einzelnen Projekte, denn hier liegt letztendlich das Risiko. Ich schaue mir also alle Plattformen und schaue dann, wo das für mich lukrativste Projekt liegt. Aktuell kommt noch hinzu, dass die Plattformen relativ neu sind und dementsprechend weniger Projekte verfügbar sind. Deshalb wird man fast gezwungen, sich das beste von allen Plattformen heraus zu suchen.

Im Kern sind alle Plattformen sehr ähnlich, auch was die Geschäftskonditionen angeht. Mir persönlich machten alle drei vorgestellten Anbieter einen seriösen Eindruck, so dass ich konkret von keinem abraten würde. Zusätzlich befinden sich alle drei Plattformen in Deutschland, was eine gewissen rechtliche Sicherheit bietet.

Praktische Tipps zum Schluss:

  • Investiere nicht mehr Geld, als Du verkraften kannst. Halte einen möglichen Totalverlust immer im Hinterkopf
  • Investiere maximal 10-15% deines Portfolios in diese junge Anlageklasse
  • Investieren nur in Projekte die du verstehst und führe intensive Analysen bzw. Recherchen zum Bauprojekt durch

So, dass war erstmal das Wichtigste zum Thema Immobiliencrowdfunding. Schaue Dir vor dem investieren unbedingt noch meine „Checkliste: Immobilien Crowdfunding“ an. Dort findest du das wichtigste noch einmal zusammen gefasst.

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