Wohnungsbaugenossenschaften Keine Bewertungen bisher.

Eine Million Euro Dividende auf Anteile von Wohnungsbaugenossenschaften? So steht es im Jahresbericht der Altonaer Spar- und Bauverein eG. Das hört sich doch gar nicht so schlecht an. Wer will das nicht? Im weiteren Verlauf steht auch noch, dass 4% Dividende ausgeschüttet wurden. Wo gibt es heute noch 4%? Auf Tagesgeld und Festgeld schon lange nicht mehr. Darum wollen wir uns heute mal genauer anschauen, wie wir solche Rendite erzielen können und wie das in der Praxis funktionieren kann. 

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Warum können Wohnungsbaugenossenschaften für dich interessant sein?

Wohnbaugenossenschaften
INFO
Zuerst sollte klar sein, dass veraltete Geldmodelle wie Sparbuch, Bausparvertrag oder Lebensversicherung schon lange nicht mehr zeitgemäß sind. Es gibt kaum bis keine Renditen mehr und darum brauchen wir Alternativen. Investitionen in Baugenossenschaften sind eine gute und vergleichsweise risikoarme Alternative bei aktuell niedrigen Zinsen. Du erwirbst einmalig Anteile und erhältst jährlich eine Rendite von z.B. 4%. Entscheidest du dich, deine Anteile zu verkaufen, so erhältst du den vollen Ausgabewert zurück. Zu starke Kursverluste wie bei Aktien hat man nicht wirklich zu befürchten.

Auf der anderen Seite hast du aber auch keine großartigen Gewinne zu erwarten, abgesehen von den Dividenden. Dafür ist das Risiko wieder geringer als bei Aktien. Darum können Genossenschaften ein wichtiger Baustein in deiner Vermögensplanung bzw. Bildung sein. Wir klären in diesem Artikel, was die Vor- und Nachteile sind. Wie man in solche Wohnungsbaugenossenschaften investieren kann. Und zuerst, was dieses Konstrukt überhaupt auszeichnet.

Wie funktionieren Wohnungsbaugenossenschaften?

Wie funktionieren Wohnungsbaugenossenschaften?

Das Kerngeschäft dieser Unternehmen ist das Bauen als auch das Verwalten von günstigen Wohnungen. Die Mitglieder der Genossenschaft zeichnen dann Anteile. Dafür halten sie nach Bedarf entweder Anteile an bezahlbarem Wohnraum und/oder eine Gewinnbeteiligung. Sofern sich das Geschäft positiv entwickelt bekommen sie eine sog. Dividende. Da das durch die Mitglieder bereitgestellte Kapital nicht immer ausreicht, nehmen einige Genossenschaften zusätzliches Geld in Form von Krediten auf, z.B. ganz klassisch von den Banken. Hier kann man sagen, dass du ein stückweit Immobilien Investor bist. Das ganze Konzept bringt natürlich Vor-und Nachteile mit sich. 

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Vorteile

Vorteile und Nachteile Wohnbaugenossenschaften

Ein sehr wichtiger Punkt sind natürlich attraktive Zinsen für die Spareinlagen. Die Chancen durch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft insbesondere in Form von höheren Mieten durch die Dividendenzahlungen. Aber auch regionaler Bezug, dass man Wohnraum in der Region bekommt, in der man wohnt. Aber auch ein bisschen Sinnhaftigkeit des Investments durch Schaffung von erschwinglichen Wohnungen. Damit ist das Modell sehr nachhaltig. Es ist auch ein konservatives Unternehmermodell, das schon sehr weit in die Geschichte zurückreicht. Zu guter letzt gibt es den Vorteil, dass man als Mitglied günstigen Wohnraum beziehen kann.

Nachteile

Nachteile Genossenschaften

Mit den Anteilen an der Genossenschaft (zb Wohnbaugenossenschaft) haben wir auch ein unternehmerisches Risiko bzw. potenzielle Nachschusspflicht. Hinzu kommt ein potenzieller Totalverlust der Anteile. Der nächste Punkt ist, dass es hier keine gesetzliche Einlagensicherung wie bei Tages- oder Festgeld gibt. Es werden zwar unabhängige Sicherheitsfonds der Gesellschaften gebaut. Es ist aber nicht klar, wie leistungsfähig diese im Ernstfall wirklich sind. Der letzte Punkt ist fehlender einklagbarer Anspruch auf Entschädigung im Insolvenzfall.

Wie kann man in eine solche Wohnungsbaugenossenschaft investieren?

Anmeldung Genossenschaft
INFO
Die Anmeldung funktioniert im Prinzip ganz einfach bei der Wohnungsbaugenossenschaft. Dazu muss man meistens die Beitritts/ Beteiligungserklärung ausfüllen mit Name, Geburtsdatum, Familienstand und Steuernummer. Auch muss man bestätigen, dass man eine Abschrift der Genossenschaftssatzung gelesen hat. Und angeben, wieviele Anteile man zeichnen möchte usw. Doch bevor man hier voreilig irgendetwas ausfüllt und sich anmeldet, sollte man die Satzung genauer anschauen. Weil hier kann es erhebliche Unterschiede geben.

Also tun wir das doch mal. Im vorliegenden Inhaltsverzeichnis einer Satzung können wir einiges herauslesen. Hier ist z.B. der Erwerb der Mitgliedschaft, Eintrittsgeld, Pflichten der Mitglieder angegeben. Wie immer haben wir Rechte, aber auch Pflichten. Es müssen Punkte geklärt sein, wie das mit der Gewinnverwendung aussieht? Was passiert, wenn ein Verlust auftritt? Gehen wir auf die einzelnen Punkte etwas genauer ein, damit du eine grobe Übersicht hast.

Der Erwerb der Mitgliedschaft

Mitgliedschaft Genossenschaft

Wie bereits erwähnt, muss man eine Beitrittserklärung unterschreiben. In vielen Fällen ist es so, dass ein sog. Eintrittsgeld nötig wird. Dies kann in der Höhe variieren. Hier im Beispiel sind es 15€, aber es können auch mal 30€ sein.

Anteile zeichnen

Anteile Genossenschaft

Der nächste Punkt ist die Frage, wie viel Anteile kann man eigentlich zeichnen kann und was der Mindestanteil ist. Hier sieht man, dass man einen oder mehrere Geschäftsanteile zeichnen kann. Ein Geschäftsanteil wird auf 160€ festgesetzt. Dieser kann aber auch wieder variieren. Man ist verpflichtet, bei Eintritt mindestens einen Anteil aufzunehmen. Wenn man dann eine Wohnung überlassen bekommt, muss man weitere Anteile aufnehmen. Das geht meistens nach Quadratmetern bzw. es gibt bestimmte Grenzen. Hat man diesen Anteil erworben, muss man das Geld unverzüglich einzahlen. Wenn man darüber hinaus investieren möchte, kann man zusätzliche Anteile zeichnen.

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Nachschusspflicht

Nachschusspflicht

Außerdem sollte man die Nachschusspflicht beachten. Also wie man selbst haftet. Nur mit den Anteilen oder muss man evtl. noch Geld nachzahlen? Hier variiert das auch wieder von Genossenschaft zu Genossenschaft. Manchmal muss man gar nichts nachschießen, manchmal sind es die Geschäftsanteile oder es kann sogar sein, dass man noch mehr als den Anteil nachschießen muss. Hier solltest du dich vorher wirklich genau informieren, was der Fall bei der jeweiligen Wohnungsbaugenossenschaft ist. Und wenn etwas unklar ist, sollte man lieber noch mal nachfragen.

Dividende

Dividende

Für unsere Anteile bekommen wir natürlich auch eine Gegenleistung bzw. eine Erfolgsbeteiligung, auch Dividende genannt. Das ist die sog. Gewinnverwendung. Im Vorhinein müssen dafür Rücklagen gebildet werden. Dazu ist die jeweilige Genossenschaft auch verpflichtet. Dann kann der Gewinn verwendet werden, um an die Anteilseigner auszuschütten. Hier ist das auf 4% begrenzt. Bei sehr vielen ist das ähnlich, es kann auch mal sein, dass es 4,5% gibt. Oder es kann auch sein, dass es nur 2% gibt. Hier steht, der Bilanzgewinn kann, aber muss nicht ausgeschüttet werden. Es kann also sein, dass ausgesetzt wird, wenn es schlecht läuft. 

Verlustdeckung

Verlustdeckung

Was passiert, wenn es einen Verlust gibt? Werden die Anteile dann verringert? Wird evtl. etwas aus dem Sicherheitstopf genommen? Hier muss man auch den Punkt Verlustdeckung sehr im Detail durchlesen. Eine Mitgliedschaft ist daher eine unternehmerische Beteiligung mit all ihren Chancen. Also Dividenden, wie auch Risiken des Totalverlusts. Darüber muss man sich immer im Klaren sein.

Was ist das Risiko bei Wohnungsbaugenossenschaften?

Du siehst, der Prozess der Anmeldung ist nicht komplex und wenn du die passende Genossenschaft gefunden hast, kannst du sehr schnell Anteilseigner werden. Aber kommen wir nochmal zum Thema Sicherheit. Denn eine höhere Rendite geht nicht ohne Risiko einher. Und das möchte ich dir auf jeden Fall bewusst machen.

Risiko Genossenschaften

Es gibt eigentlich zwei Risikofaktoren. Einmal die (Wohnbau-)Genossenschaft selbst und die fehlende Einlagensicherung. Klar, du hast das unternehmerische Risiko und bekommst dafür erschwinglichen, günstigen Wohnraum. Gut ist, dass das Geld nicht zweckentfremdet werden darf. Sprich mit dem Geld darf nicht spekuliert werden. Ein sehr breites Portfolio verringert dein Risiko. Es gibt hier nicht nur eine Immobilie, sondern sehr viele. Aber hier kann auch das Problem sein. Denn es ist alles auf die Anlageklasse Immobilien konzentriert. Wenn wir wieder solch eine Subprime Krise haben, kann es sein, dass der Wert dieser Immobilien sinkt und dass ein Verlust im betreffenden Jahr entsteht. 

Der nächste Punkt ist die Einlagensicherung. Es gibt hier keine gesetzliche Einlagensicherung wie bei deutschen Banken. Im Verlustfall entsteht kein rechtlicher Anspruch. Allerdings existiert ein Selbsthilfefonds in der Branche. diese Absicherung ist nur für Sparanlagen und nicht für die Beteiligung an der Wohnungsbaugenossenschaft. Hier sollte man also immer genau aufpassen. Generell kann man sagen, dass die Insolvenzquote der Genossenschaften sehr gering ist. Grund hierfür ist unter anderem die vorgeschriebene Pflichtprüfung und auf der anderen Seite ein eher konservatives Anlageverhalten. Denn hier wird nicht spekuliert.

Wichtige Tipps und Tricks für die Praxis

Tipps und Tricks
INFO
Viele Genossenschaften schützen sich vor den typischen Dividendenjägern. So kann es z.B sein, dass man sich persönlich vorstellen muss mit einem Termin. Damit wollen sie verhindern, dass jeder x-Beliebige sich dort anmeldet und anderen den Wohnraum wegnimmt. Die Lösung wäre jetzt z.B. regional zu suchen, wo man sich vorstellen kann. Oder man sucht sich Genossenschaften, die eine Mitgliederaufnahme ohne persönliche Vorstellung ermöglichen.

In vielen Vereinen zählt noch der ursprüngliche Gedanke der Genossenschaft. Nämlich gemeinsam mehr erreichen. Das Geld verdienen steht hier nicht an erster Stelle. So kann es sein, dass die Aufnahme neuer Mitglieder auch gestoppt ist. Dann bekommst du nur in Verbindung mit einer Wohnung Anteile oder es funktioniert gar nicht. Meistens kann man sich auch in Interessenlisten schreiben lassen, um eventuell doch noch Anteile zu bekommen. Ob die Genossenschaft überhaupt noch Mitglieder aufnimmt, findest du sehr schnell auf der Website. Wenn du weißt, dass eine Aufnahme möglich ist, kannst du dich daran machen, die Satzung gezielter anzuschauen.

Money Management

Money Management

Wie heißt es so schön? Man soll nicht alle Eier in einen Korb legen. Das gilt auch für die Genossenschaften. Größere Summen sollten auf verschiedene Gesellschaften aufgeteilt werden. Zudem sollte man schauen, wo die Wohnungsbaugenossenschaften ihre Immobilien haben. Sind das Großstädte wie Berlin, Hamburg oder Ballungszentren wie das Rhein-Main-Gebiet? Das ist natürlich besser, als wenn die Immobilie auf dem Land ist. Wie kann man den Gewinn erhöhen? Hier heißt es wieder regelmäßig statt einmalig investieren. Man kann die Anteile kontinuierlich aufstocken, um den Profit zu maximieren.

Genossenschaftsanteile vom Staat fördern lassen

Genossenschaftsanteile vom Staat fördern lassen

Unter bestimmten Voraussetzungen kann man einen Bonus auf seine Wohnungsbaugenossenschaftsanteile vom Staat sichern. Wenn du die passende Bedingung erfüllst, bekommst du eine sog. Wohnbauförderung vom Staat. Deine eingezahlten Beiträge werden im Rahmen der Wohnbauprämie einmalig mit 8,8% gefördert. Ein kleines Beispiel: Du kaufst Anteile von 512€ und bekommst dann eine Förderung von 8,8%, was 45,06€ entspricht.

Das ist auch der maximale Beitrag der Förderung pro Jahr. Damit kannst du deine Rendite noch ein bisschen boosten. Also statt nur der 4% Dividende kannst du auch noch mal die Prämie von 45,06€ obendrauf bekommen. So kannst du deine Rendite fast auf 12% steigern. Für die genauen Kriterien für die Förderung, aber auch für weitere Infos gibts diesen Artikel: Wohnungsbauprämie

Was kannst du für dich mitnehmen?

Aktuell spricht nichts gegen eine Investition bei einer Wohnbaugenossenschaft. Das Risiko ist zwar leicht höher als beim klassischen Tages- oder Festgeld. Aber auf der anderen Seite hat man auch die Chance für die Dividenden. Hier gibt es  auf jeden Fall ein sehr ausgeglichenes Verhältnis.

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Man sollte sich aber auch bewusst sein, dass es hier keine gesetzliche Einlagensicherung gibt. Viele dieser Genossenschaften sind an einem Sicherheitsfonds beteiligt, aber es ist keine gesetzliche Einlagensicherung. Die Ausfälle sind zwar marginal, dennoch sollte man immer das Risiko im Kopf behalten. Der wichtigste Punkt ist, die Satzung im Detail zu verstehen, weil das Kleingedruckte am Ende immer den Unterschied machen kann.

INFO
Es ist wie immer im echten Leben, man sollte sich im Vorfeld gründlich informieren und sich die Vertragsbedingungen genau durchlesen und auch verstanden haben. Wenn Fragen auftauchen, am besten immer gleich die Gesellschaft direkt fragen. Wenn man sich der Chancen und Risiken dieser Anlage bewusst ist, können solche Genossenschaftsanteile eine sinnvolle Ergänzung in einem breit diversifizierten Portfolio aus z.B. ETFs darstellen. Dennoch würde ich niemals mein ganzes Vermögen in die Wohnbaugenossenschaften investieren. Denn eine solche Abhängigkeit gilt es generell zu vermeiden.

Falls du jetzt die für dich passende Wohnbaugenossenschaft für dich suchst, habe ich für dich eine Excelliste zusammengestellt mit allen wichtigen Informationen wie Renditen usw. Die Liste kannst du dir hier kostenlos herunterladen. 

Hast du bereits Erfahrungen mit Wohnungsbaugenossenschaften gemacht? Falls ja, was waren deine Erfahrungen? Schreib sie mir doch gerne in die Kommentare!

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